¿DEBEN DESAPARECER LOS NOTARIOS?

¿ESTA ASEGURADA LA PROPIEDAD EN EL PERU?

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Por Jesus Jimenez Laban

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Basta ver como ha empezado la burbuja de compra y venta de inmuebles en Lima, para darnos cuenta que asistimos a un nuevo escenario en los negocios. Existe alli un mercado apetitoso, el inversionista sabe que puede trasladar sus capitales de America, Europa y Asia para aca. Es tiempo de comprar barato y vender caro –la misma logica bancaria- porque la burbuja recien empieza.

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Si usted visita el exclusivo balneario de Santa Maria, a unos 30 minutos al sur de Lima, cualquier turista extranjero puede encontrar una vivienda por menos de US$ 200 mil, un lugar apacible y veraniego para vivir todo el año, incluyendo playa, yate, sol, small shopping center. Ahora bien, si la idea es vivir en una zona de intelectuales como Barranco, un departamento de 300 metros cuadros cuesta en promedio US$ 190 mil. Del mismo modo, en el Malecon de la Reserva o en el Malecon Cisneros, cerca al corazon financiero de Miraflores, un departamento para diplomaticos no baja de US$ 300 mil.

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Esto es algo silencioso que solo percibe el intelectual, el hombre de negocios y gente con sentido comun. La oportunidad, pues, no esta en seguir haciendo mas de lo mismo –poniendonos en la misma situacion de otros que pasan apuros economicos - sino en empezar ya a hacer cosas diferentes para capitalizar el impacto de la crisis hipotecaria que se dará en algunos meses en Estados Unidos, segun varios analistas, con mejores amortiguadores, nuevas ideas y vision.

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No estamos hablando del futuro. Estamos hablando del presente que nos obliga al mismo tiempo a ser extremadamente cuidadosos.

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Puede que usted sea el propietario de una vivienda. De un momento a otro, un tercero se la puede quitar sin tener auxilio de la justicia. El tráfico inmobiliario presenta a diario casos de estafas, apropiacion ilicita y embargo de propiedades sin tener opcion a reclamo.
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Cuando uno inscribe un titulo en los Registros Publicos, se encuentra con que otro inscribio con anterioridad la propiedad sin ser suya. Una explicación a esto es la falsificacion de documentos de identidad, de las firmas de los abogados y notarios y titulos ilegales adquiridos en Azángaro, donde fabrican dolosamente documentos de todo tipo en perjuicio del propietario. Lo explica también la falta de velocidad del comprador para perfeccionar la operacion, es decir, no solo detenerse en el contrato de compra venta, sino ir mas alla, vale decir, la escritura y su inmediata inscripcion en Registros Publicos.

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De hecho, muchos se resisten a creer que por principio registral el comprador de una casa puede ser amparado por la ley, aun cuando el vendedor no sea el legitimo propietario, siempre y cuando el comprador actue de buena fe. De este modo, el legitimo dueño no recupera su propiedad si este, por ejemplo, compra la casa, hace que su abogado le redacte la minuta para ser elevada a escritura publica, pero por dejadez o negligencia, como acabamos de ver, deja pasar el tiempo sin inscribir el titulo en Registros. Se han dado casos en los cuales por segundos, minutos, horas, el mismo vendedor que tranfirió simuladamente la propiedad al ingenuo comprador, revende el mismo inmueble a un tercero. Si éste logran inscribir la propiedad antes que el anterior comprador, termina siendo propietario legitimo. Muchos dueños han perdido sus propiedades por puesta de mano: "el que llega primero al Registro, gana", segun varias opiniones.

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Sin embargo, en materia de riesgo, resulta más importante la entrega del bien (la traditio) que la inscripcion. Por eso, con harta frecuencia, valorados y respetados juristas recomiendan pedir la llave al vendedor una vez firmado el contrato, tratándose de la compra venta de una vivienda. "El riesgo es inherente a la propiedad", dice el derecho. "Mientras no se entregue el bien, el vendedor sigue siendo el propietario, aunque haya vendido el bien con todas las formalidades".

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La situación hasta hace poco se habia convertido en insoportable en casos de transferencia vehicular. Un falso dueño sorprendía a un ingenuo y le vendía el auto, bus, camion como suyo. Esto se originó en la facilidad que tenian los propietarios de vehiculos para transferir la propiedad con un simple documento privado. Por supuesto, sería ideal que nadie pudiera hacer compra venta de un vehiculo sin escritura publica, ésta debe ser obligatoriamente inscrita en Registros Publicos.

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Aunque no hay respuesta unica a todos los casos que se presenta en el trafico registral, esto ocurre cuando un comprador no se asesora debidamente por un buen abogado que sabe que en materia de registros publicos lo que cuenta es la velocidad con que actuan las partes para perfeccionar la compra venta, es decir, para tener todas las seguridades de que la propiedad se ha transferido sin tachas, ni observaciones de "A" a "B" en los asientos registrales.

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En salvaguarda de la propiedad, la razon de ser del sistema registral es la seguridad juridica. Por eso, nadie puede alegar que no conocía la ley si resulta estafado.
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Pero a todo esto, ¿esta en crisis el sistema registral? La respuesta se vuelve complicada desde el hecho que es muy difícil cuestionar una resolución del Poder Judicial o que éste puede torcer la voluntad del registrador, salvo que lo haga bajo apercibimiento. Lo que este califica es inalterable e infranqueable porque existe el principio de la buena fe registral. Quizas, un mejor conocimiento acerca de como funcionan los Registros Publicos en el Peru ayudará a mucha gente a tomar sus precauciones y no sufrir momentos amargos ante un fraude.

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En esencia, los Registros Publicos se rigen por varias principios, entre los cuales destaca el principio de rogación, por el cual el registrador no mueve un dedo si es que las partes no se lo piden. Tambien tenemos el principio de tracto sucesivo, mediante el cual hay un encadenamiento en los asientos registrales, es decir, el sistema busca que el usuario al momento de hacer una compra o una venta conozca quien o quienes han sido de los propietarios del inmueble materia de compra venta y quien o quienes lo son ahora. Pero no solo eso, tenemos tambien el principio de publicidad que hace publica la compra venta de la propiedad y se presume que todo el mundo conoce de ello.

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El sistema, visto así, soporta muchas veces injusticias como las arriba mencionadas, pero prima -no podría ser de otro modo- la seguridad jurídica. Si Registros Publicos aceptara un solo caso de revisión de legitimidad de propiedad, sería suficiente para hacer peligrar la propiedad en todo el país. Y esto sería monstruoso para la seguridad jurídica y por consiguiente la estabilidad del país.

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La legislacion, contradictoria en las ultimas decadas, permite visualizar un sistema mixto en el mundo registral. Esto quiere decir que historicamente los notarios no han sido los unicos autorizados a certificar la tansferencia de una propiedad por escritura publica. Hasta hace poco tambien se podía hacer con un formulario que expedían las oficinas registrales a traves de abogados verificadores, siempre y cuando el valor del inmueble no supereba las 20 UIT, supuesto improbable.

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Sin embargo, esto se daba con bastante frecuencia en los asentamientos humanos donde hasta hace poco obtener un titulo de propiedad demoraba entre 4 y 5 años en el Poder Judicial bajo la figura de la prescripcion adquisitiva de dominio. Hoy dia, haciendo uso del formulario de Registros Publicos, ese titulo se ha podido adquirir en 30 dias con la participacion de un abogado.

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Esta es una cuestion muy complicada que solo dominan los abogados, los registradores y los notarios, estos ultimos satanizados o demonizados por Hernando de Soto que sugiere su desaparicion del escenario registral, pero -siguiendo a Richard Webb, esta iniciativa acarrearía una apabullante ola de falsificaciones de titulos, de valores y demás documentos, es decir, el remedio podría resultar peor que la enfermedad.

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Por consiguiente, hay que estar prevenidos. Pero es bueno recordar que en la oficina de diario se presentan los titulos que fijan la fecha, hora, minuto y segundo con que ingresan los titulos. Tener en cuenta que en la Oficina de Tramite Documentario se puede hacer una apelacion a tiempo antes que el registrador califique definitivamente la propiedad a nombre de "Fulano" o "Zutano". Y en casos frecuentes el registrador denegar la inscripcion de un titulo por no reunir los requisitos que la formalidad impone en linea con la ley.

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Tenga cuidado con la mala fe de la gente, con los sinverguenzas, con las tardanzas en la inscripcion de titulos y la falsificacion de los documentos. Son estos tres factores que provocan el desencadenamiento de desgracias, contratiempos, fraudes y estafas. No crea todo lo que le digan. Sea prudente.